Gli appartamenti, le case monofamigliari, le ville e i condomini necessitano di manutenzione costante e, talvolta, anche di interventi di ristrutturazione. Da quando poi ci sono i cosiddetti bonus per le manutenzioni e le detrazioni fiscali per ristrutturare casa, confermate anche per il 2018, ci si trova spesso a cercare di capire se si tratta di manutenzione e ristrutturazione ordinaria o straordinaria, e quali sono le differenze tra di esse.

Le differenze tra manutenzione e ristrutturazione ordinaria e straordinaria. E le grandi opere

Le differenze tra manutenzione e ristrutturazione ordinaria e straordinaria non sono mai state ben definite e non sono nemmeno così nette: per capire quando si tratta di un intervento ordinario e quando invece di uno straordinario, oppure di una grande opera, occorre fare riferimento al Testo Unico Edilizio, cioè l’art. 3 del D.P.R. n.380/2001. Anzi, il testo unico edilizio classifica addirittura ben 6 categorie di intervento edilizio:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica.

Conoscere e capire le differenze tra queste diverse tipologie porta anche a fare le scelte più giuste in termini di richiesta di permessi, accesso alle detrazioni fiscali, versamento dell’IVA sui materiali e la manodopera, accesso a incentivi locali o nazionali e l’eventuale pagamento di oneri.

Quando si tratta di manutenzione e ristrutturazione ordinaria

I lavori di manutenzione e ristrutturazione ordinaria sono tutti quelli che prevedono la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici (come porte, finestre e pavimenti) oltre a quelli che integrano o mantengono efficienti gli impianti tecnologici esistenti, dal riscaldamento all’impianto elettrico.

In linea del tutto generale, e fatte salve specificità locali di cui è sempre bene verificare l’esistenza rivolgendosi all’Ufficio Tecnico del proprio Comune, quando si tratta di lavori di riparazione e/o mantenimento in efficienza di un edificio o un appartamento si ricade nella manutenzione e ristrutturazione ordinaria.

Quali sono i lavori di manutenzione e ristrutturazione ordinaria

Se per ristrutturazione e manutenzione ordinaria si intendono appunto tutti i lavori finalizzati al mantenimento in efficienza dell’edificio o abitazione, tra questi allora rientrano a pieno diritto:

• la sostituzione dei sanitari del bagno;
• il rifacimento dell’impianto elettrico a norma di legge;
• l’aggiunta di una lampada a muro;
• la sostituzione di un discendente di scarico acque;
• l’aggiunta di un lavabo nel bagno;
• la tinteggiatura delle pareti;
• la sostituzione dell’intonaco;
• la sostituzione delle piastrelle in bagno
• la sostituzione degli infissi, delle porte e delle finestre
• l’installazione di una porta blindata

Benché il Testo Unico Edilizio non sia così esplicito, numerose sentenze giudiziarie e regolamenti edilizi locali considerano questo tipo di lavori come manutenzione e ristrutturazione ordinaria e, come tali, non sono richieste autorizzazioni edilizie di nessun tipo.

Quando invece il lavoro implica una vera e propria innovazione o una modifica strutturale, dalla categoria della manutenzione ordinaria si passa a quella della ristrutturazione straordinaria.

Cos’è una manutenzione o ristrutturazione straordinaria

I lavori di manutenzione o ristrutturazione straordinaria sono tutti quelli finalizzati a mantenere in buono stato l’immobile tramite la sostituzione o la modifica di parti strutturali dell’edificio o la realizzazione di impianti o strutture completamente nuove. Quindi, ogniqualvolta si introduce una modifica o innovazione, si rientra nel novero della manutenzione o ristrutturazione straordinaria. Per fare degli esempi concreti: la sostituzione degli infissi è manutenzione ordinaria ma se si modifica la sagoma, spostando la finestra o allargandola, allora è straordinaria; la sostituzione delle piastrelle e dei sanitari in bagno è manutenzione ordinaria ma se si sposta un tramezzo, aggiunge un muro, sposta una porta o se si rifanno gli impianti idrici diventa ristrutturazione straordinaria; tutti gli interventi di risparmio ed efficienza energetica sono considerati straordinari, e come tali richiedono una segnalazione all’Ufficio Tecnico Comunale con una richiesta permessi firmata da un tecnico abilitato.

Quali sono i lavori di manutenzione e ristrutturazione straordinaria

Considerando quindi ristrutturazione e manutenzione straordinaria tutti i lavori finalizzati al mantenimento in buono stato dell’edificio o abitazione tramite la sostituzione o modifica di parti strutturali o realizzazione di impianti tecnologici nuovi, tra questi allora rientrano a pieno diritto:

• la sostituzione della caldaia;
• l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda;
• il rifacimento di tetti e sottotetti;
• l’installazione di pannelli fotovoltaici;
• l’installazione di ascensori;
• le opere di consolidamento statico;
• il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti idrici relativi
• il rifacimento integrale dell’impianto idrico
• il rifacimento integrale dell’impianto elettrico
• la demolizione e la ricostruzione di pareti divisorie;
• il consolidamento delle scale e dei solai e la realizzazione di opere accessorie, senza aumento del volume o delle superfici;
• il consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
• la realizzazione e l’adeguamento di opere accessorie come centrali termiche, canne fumarie, ascensori, scale di sicurezza, ecc.;
• la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo dell’unità immobiliare e dell’edificio;
• il rifacimento di rampe e di scale;
• gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
• la realizzazione di muri di cinta, recinti e cancellate;
• la redistribuzione degli spazi interni di un appartamento tramite la demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizioni dei vari locali.