La ristrutturazione dei balconi è un tema che, nei condomini, genera sempre parecchie discussioni. Il motivo è dato dalla natura particolare di queste strutture, che fanno a tutti gli effetti parte dell’appartamento e tuttavia, in alcune situazioni, rientrano tra le parti cosiddette condominiali. Per questo motivo quando si tratta di lavori di manutenzione ai balconi c’è sempre incertezza su chi debba farsi carico delle spese di rifacimento dell’intonaco esterno, della pavimentazione, ringhiera o struttura, e soprattutto dei sottobalconi, che rappresentano il caso più complicato.
Ristrutturazione dei balconi: chi paga
È il codice civile, e alcune sentenze della Cassazione, a determinare chi paga nel caso di ristrutturazione dei balconi. E per capirlo bisogna partire dal presupposto che la proprietà dei balconi aggettanti, le strutture sporgenti dalla facciata dal condominio e che rendono possibile l’affaccio, è da attribuire al titolare dell’appartamento. Quindi ogni spesa di manutenzione o ristrutturazione del balcone, intesa come rifacimento del pavimento, del parapetto o della ringhiera, è totalmente in capo al proprietario dell’appartamento.
Diverso è il caso invece di rifacimento della facciata condominiale, che deve necessariamente essere approvata dall’assemblea condominiale e le cui spese sono da ripartire in funzione dei millesimi posseduti da ciascun condomino. Rifare la facciata dell’edificio, e quindi anche i balconi esternamente, contribuisce infatti all’aumento del valore dell’edificio, e di conseguenza di ciascun appartamento, ed è una spesa a tutti gli effetti condominiale Ciò non preclude la possibilità detrarre individualmente tali spese secondo le modalità stabilite per le detrazioni Irpef.
Un caso molto particolare, e sicuramente il più spinoso da risolvere, è quello invece dei sottobalconi, ovvero il soffitto del balcone superiore o, per meglio dire, la porzione aggettante che funge da copertura per il balcone inferiore. Il caso più controverso è quello in cui dal sottobalcone superiore cadono calcinacci o porzioni di muratura. Verrebbe da pensare che i lavori di manutenzione del sottobalcone siano a carico dell’inquilino a cui afferisce il balcone, oppure di quello sottostante. Tuttavia secondo alcune sentenze della Cassazione i sottobalconi appartengono de facto al condominio e quindi le spese relative alla loro manutenzione ordinaria o straordinaria vanno suddivise tra i condomini, in funzione dei millesimi rappresentati in assemblea condominiale. Le sentenze però riguardano un argomento molto specifico: se infatti la manutenzione riguarda aspetti strutturali dei sottobalconi o dei balconi, come la soletta o la pavimentazione, la spesa è in carico al condomino a cui si riferisce il balcone, quindi quello del piano superiore; se invece riguarda aspetti estetici, come appunto la copertura esterna, la verniciatura isolante o porzioni di muratura, allora la spesa è da ripartire tra tutti i condomini.
